不動産鑑定士について
不動産鑑定士とは
不動産鑑定士とは、国家試験、実務経験を経て国土交通省に登録された不動産の専門家です。不動産鑑定士は地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」を判定し、「適正な価格」を判断します。つまり、不動産鑑定士は、不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。
また、不動産鑑定士でない人が不動産の鑑定評価を行うことは、法律で禁止されています。
このような独占的地位を与えられている故に、故意に不当な鑑定評価を行った場合、守秘義務を怠った場合には懲戒処分が定められ、常に公平、誠実に鑑定評価を行うことが義務付けられています。
ところで不動産鑑定士という職業は、一般にはあまり馴染みがないように思われますが、地価公示・都道府県地 価調査等の公的評価は不動産鑑定士の鑑定評価に基づいて行われており、皆さんの生活に身近なところでかかわりを持っているのです。現在、全国で約 ９,０００人の不動産鑑定士及び不動産鑑定士補が不動産鑑定評価、専門性を活かしたコンサルティング分野などで活躍しています。
仕事内容
不動産鑑定士の仕事は、公共団体、民間企業、個人等からの鑑定依頼により、依頼者が指定した土地や建物等の不動産を実地調査し、費用性、市場性、収益性等を分析して、不動産鑑定評価基準に基づき、総合的に判断し、適正な価格を求めます。その結果と経過を鑑定評価書に取りまとめ、依頼者に説明、報告します。
不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を行うほか、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関する調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることも仕事としています。
今、直面している様に不動産の価値は、人の関わり方、リスクに対する評価、経済情勢の変化等によって、街とともに日々変化していきます。我々の仕事は、多くの資料、情報、知識を収集し、変化に応じた不動産の価値を把握することです。
土地の評価をイメージしがちですが、土地だけではなく、建物、借地権及び地上権、空中権等不動産に係るすべての諸権利の評価をしています。
公的評価
土地取引の指標となるほとんどの公的な評価に係わっています。
- 国が行う地価公示の鑑定評価
- 都道府県が行う地価調査の鑑定評価
- 相続税の算定基礎となる相続税路線価の標準地の鑑定評価
- 固定資産税の算定基礎となる標準地の鑑定評価
- 裁判所の競売不動産の鑑定評価
など
一般の鑑定評価
一般の鑑定評価はこのような場合に使われています。
- 個人、企業の不動産売買の参考としての評価
- 地代・家賃の設定及び更新・改定時の評価
- 相続時における資産価値の評価
- 個人、企業の現物出資の時価の把握
- 金融機関の担保価値の把握
- 公共事業の補償額の算定
- 訴訟事件の裁判の資料
- 不動産の証券化のための時価の把握
- 減損会計における評価
- 会社更生法や民事再生法の要請に伴う資産評価
- 会社合併時における資産評価
- 独立行政法人化に伴う資産評価
など
コンサルティング
不動産に関する専門家として不動産鑑定士の個々の得意分野を活かし鑑定評価以外の業務も行っています。
- 各種事業のコンサルティング業務
- 土地有効活用等のコンサルティング業務
- 固定資産税路線価等のシステム評価業務
- 不動産に関する市場調査、分析業務
など
試験の概要
不動産鑑定士試験は、平成１８年度から新しい制度となり、年齢、学歴、戸籍、実務経験等に関係なく受験することができます。
試験には、短答式試験と論文式試験があります。この二つの試験を合格して後、実務修習を経て、登録を行うことで、不動産鑑定士となることができます。
願書の配布期間は、毎年２月中旬から３月中旬頃。
願書受付期間は、毎年３月の初めから上旬頃。
・短答式試験
試験日 ：毎年１回（５月中旬頃）
受験資格：年齢、学歴、国籍等を問わず誰でも受験できます。
試験科目：不動産に関する行政法規（都市計画法、建築基準法など）
不動産の鑑定評価に関する理論
以上、二科目とも五者択一式です。
・論文式試験
試験日 ：毎年１回（７月の終わり、８月初め頃・３日間）
受験資格：短答式試験合格者
短答式試験に合格した人は、その年の論文試験で不合格となった場合でも、申請により合格した短答式試験の合格発表日から２年以内に行われる短答式試験が免除になります。従って、論文式試験は短答式試験に合格した年を含めて３回まで受験することができます。
試験科目：民法・経済学・会計学・不動産の鑑定評価に関する理論
・実務修習
国土交通大臣の登録を受けた実務修習機関において実施されます。
実務修習には、①講義、②基本演習、③実地演習があり、これらの終了後に、修了考査（口述試験、論文試験）があります。
実務修習機関には大学と(社)日本不動産鑑定協会があり、後者はさらに実務の指定不動産鑑定事務所での実務も行います。期間は１年から３年間となっています。
・不動産鑑定士の登録
実務修習での修了考査の結果、修了を認められ、国土交通大臣の修了の確認（修了証の交付）を受けた後、不動産鑑定士として登録することができます。